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                深圳重拳↓整治小產權房:交易按下暫停鍵 多家中介被“查封”

                央視曝光深圳小產權房亂象後僅幾天時間,一場整治風暴,正在▽席卷存在多年的小產權房交易。

                4月28日,一則名為龍華區大浪街道《關於小產權房問題的通知》的文件截圖流傳開來,主要內容為要求不得進行小產權房交易。4月29日,深圳市司法局發布通知,要求各公證處和律師事務所進行自查。

                財聯社記者近日實地走訪央視曾暗訪過的寶安區春和雅苑時發現,已有多家中介門店被查封,未被查封的則全部緊鎖大門暫停營業。多名二手房經紀人告訴記者,深圳全市已緊急暫停幾乎所有的小產權房交易。

                中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認為,小產權房市場火爆的根源,在於深圳住ζ 房供需失衡。廣東省住房政策研究中心研㊣究員李宇嘉則表示,深圳本輪對小產權房的整治,更多在於對市場秩序的專項治理和巡查,要想從源頭上控制小產權房熱度,仍須控制商品房的價格漲幅。

                突如其來的整治風暴

                4月28日市場傳出大浪街道發布的《關於小產權房問題的通知》,顯示發布者為深圳市龍華區大浪街道經濟服務辦公室。對這則通知,記者致電大浪街道經濟服△務辦公室,對方僅表示“不方便接受采訪”。

                《關於小產權房問題的通知》中稱,大浪○街道收到上級部門要求,對小產權房問題發布通知,要求各股份合作公司不得進行小產權房交易;各股份合作公司不得為小產權房交易提供見證,不得為小產權房交易的材料加蓋公章;各股份合作公司向轄區村民、股民做好宣傳工作,告知其不要◎進行小產權房交易。

                這則通知中的幾個稱謂,是在一定歷史條件下產生並沿用下來的。

                為開展農村城市化,深圳於1992年將原行政村村民委員會改組為居民委員會,原農村戶口一⊙次性轉為城市戶口,原村辦企業改制為股份公司。上述所謂“股份合作公司”,一般指的是村集體,股東多數即“村民”。

                4月29日,深圳市律師協會發布《關於轉發深圳市司法局〈關於嚴禁為違法建築銷售行為提供公證和律師見證服務通知〉的通知》。司法局通知的附件稱,為貫徹落∏實《中共深圳市委深圳市人民政府關於嚴查嚴控∩違法建設的決定》,從源頭上遏制違法建設,就禁止為違法建設提供公證、見證的問題做出通知。

                通知要求,各公證處和律師事¤務所於3月份前對本機構是否存在為違法建設提供公證、見證的情況進行自查。對存在的問題要認真登記和上報,不得隱瞞、虛報和不報。對已辦理的公證、見證要依法采取補救措施◥,並消除影響。

                據央視財經4月27日報道,深圳炒房客大舉囤積小產權房,小產權房被包◣裝成商品房賣給剛需客。位於寶安區沙井街道春和雅苑小區的其中一家中介門店,便是央視暗訪的門店之一。

                4月29日下午,財聯社記者首先到春和雅苑周邊展開了實地調查。

                春和雅苑房屋屬性為小產權房,由於緊鄰馬鞍山地鐵口擁有地段優勢,這個僅有四棟樓的小區,周圍駐紮了近20家中介門店。記者在現場看到,近20家門店中已有4家被查封,其余全部緊鎖◣大門。“(今天)上午執法隊帶著人過來封的,中介昨晚(28日晚)還在營業。”一名附近的商家透露。

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                記者隨後在探訪寶安區另一個大型小產權房社區“壆崗盛芳園”時發現,該社區附近幾乎所有小型中介,同樣門窗緊閉,暫停營業。多名二手房經紀人向記者表示,目前全市的小產權房交易都已被暫時叫停。

                當記者向附近一家Q房網門店經紀人表示對壆崗盛芳園感興趣、並詢問價≡格時,經紀人回復稱:“我們不能做小產權,你千萬別買。小中介現在也都不讓交易了,你現在無論有↘多少錢,買到就是砸手裏。”

                一名龍崗區大運片區的二手房經紀人告訴記者:“我們這個片區做小產權的中介門店還開著門,不過也不敢賣了。”

                交易被“點燃”背後

                深圳小產權房的規模,並不是個小數目。

                早在2011年就有媒體報道,深圳小產權房違法建築達到37.94萬棟,建築面積卐高達4.05億平方米,占深圳市總建築面積的49.27%。不過〇另一方面,處於灰色地帶體量龐大的小產權房,一定程度也滿足了不少深圳市民的居住需求。

                因不限購、與商品房存在很大價差等優勢,深圳的小產權房一直在模糊地帶交易了多年,且交易流程已相對成熟,其價格也隨著商品房水漲船高。目前深圳市面上的小產權房主要分兩種,一種帶回遷指標,即已納入城市更新計劃的小產權房;一種則是不帶回遷指標的普通小產權房。

                而普通小產權中,近些年逐漸出現一●些“村民”自主籌建、外貌與商品房無二的小產權房,即央視報道中出現的“包裝成商品房賣給剛需”的新型小產權房。這些小產權●房小區一般都會聘請物業公司,與商品房社區擁有相同的服務模式,居住體驗更好。

                無論是“拆遷概念房”,還是神似商品房的小產權房,都已經在深圳存在多年,價格漲幅也不是很快。但春節前深圳二手房參考價的出臺,被指點燃了小產權房市場。

                “大概是春節前,小產權卐房交易開始火起來,最近都炒瘋了。”寶安區一名二手房經紀人對記者ξ感嘆道。

                “三月的時候,我去龍華清湖看一個小產權房,被包裝成公寓的樣子,全部一次性開盤,像商品房一樣。而且看房竟然需要排隊上電梯,一個房間至少有5批看房客。我看下來問其中一個人買了沒有,他說買了,而且同行的幾個朋友都買了,一套就要100多萬,只能貸10年的款,這些人很像是投資客。”一名本打算購買小產♀權房自住的剛需客表示。

                “10年前我的樓一平方米只能賣幾千塊,去年也才2萬多;可就在上個月(三月),突然有人來問我3.5萬賣不賣。我的◤樓要拆了,肯定不賣啦。”一位羅湖區草埔片區ξ 的“村民”告訴記者。

                一位6年前購買寶安區鳳凰社區一處100平方米小產權房的業主表示:“6年前,當時社區的單價是每平方米7000元,已經算是比較貴的了,因為我們小區和商品房小區一樣新,還帶電梯。過去幾年都沒什麽漲,但到今年年初,價格一下漲到1.5萬元/平方米。”

                “2019年我買的時候,每平方米單價只⊙有2萬,現在已經4萬多了。”另一名購買了寶安區↑流塘社區的小產權房業主說。

                記者在探訪小產權房大型社區“壆崗盛芳園”時了解到,該社區被暫停交易前的價格是3.5萬元-3.6萬元/平方米,而記者在2017年走訪同一片區時,當時小產權房均價只有約1萬元/平方米。

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                漲幅最大的,是那些外形雖然破舊但帶著回遷指標的小產權房,其中華潤置地正在舊改的金蠔小鎮較為典型。一名在去年年底“轉戰”小產權↘房的中介向記者介紹:“去年12月,金蠔小鎮一套140平方米的房子總價在390萬元,折合下來單價2.7萬元/平方米;但今年一月,一套98平的房子︼單價漲到3.45萬元/平方米。”

                李宇嘉認為,近期深圳小產權房價格飆升,或與樓市高壓調控,加杠桿被嚴厲控制,而資金需要出口有關。

                “在熱點城市裏面,深圳近十年本外幣存款規模增長是比較快的。前期商品房價格快速上漲,小產權房和商品房價格的水位差有所擴大。資金投資小產權房,其實一直都存在,特別是近年來舊改規模擴大,補償成本隨著房價上漲水漲船高。很多資金在補償前投資布局小產權房,博取高收益,於是就出現了深圳西部地區一些小產權房投資價格高達每平米5萬元的狀況。”李宇嘉對記者表示。

                小產權房難題待解

                正如深圳市司法局文件中所言,深圳官方對小產權房的定義,一直是違法建築。

                公開資料顯示,小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未辦理相關證件,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村頒▅發,亦稱“鄉產權房”。

                深圳早在1992年就開始進入全面城市化進程。為解決城市擴張中土地缺口,2004年深圳啟動“土轉”,寶安、龍崗兩區內約27萬農村人口一次性轉為城市居民,兩區956平方公裏土地轉為國有。為照顧原居民的利益,深圳市為每戶劃出占地不超過120平方米,層高不超過5層,建築面積不超過480平方米的住房標準,超過這一面積都屬於違╱法建築。

                “土轉”之後,一些國有土地由於多種原因沒有實際管理,原村民繼續在上面從事經營活動。在外來務工人員對廉價租住房屋的迫切需求下,許多村民在改革初期在原村民預留的宅基上建起了布局混亂的所謂“接吻樓”“握手樓”,形成現在的城中村格局。大量超過規定面積的建築,變為違法建築。

                記者從多名二手房經紀人士處了解到,小產權房交易〒的流程一般包括:村委登記、律師簽署“交易見證”、水電登記、賣家出具局合同和歷史交易材料,歷史交易材料是為防止出現“一房多賣”的情形。

                流程中最關鍵的環節,是“村委登記”和“律師見證”,其中“律師見證”在過去被律師協會多次被提醒為違法行為。

                “律師見證本身就是違法的,違反律師→執業規範,司法局可能會進行行政處罰。有關小產權房的各類合同效力,法院基本不介入審查,律師不是司法機關,沒有司法一樣的審查權力,我們的意見也無法證成或證偽。”廣東誠公律師事務所程庭剛律師對記者解釋。

                而村委登記這一環節,在此次街道的通知中已明確被禁止。

                “說到底請律師來☆見證,只是對買家』的一個心理安慰,很多拆遷之後買賣雙方發生糾紛,村民會把回遷指標收回來。”上述寶安區二手房經紀人說。

                “理論上,合同效力和合同履行產生的物權結果是獨立分開的,有效的合同不一定能夠執行。有類似交易賣方反水的糾紛,但通常法院不會受理這類涉及小產權的糾紛。”程庭剛律師介紹,如果不是在同一時間內簽約和開展房屋移交,可能因為業主反水時爭奪無證房屋控制權、一房二賣、第〓三人債務糾紛等問題,產生各種法律糾紛,難以進入司法實體處理程序。

                對於違法建築交易一直存在的原因,宋丁指出,“一方面是量太大,監︽管有難度,4億多平米的數量很難一下全部監管到位。更主要的還是供需矛盾,深圳住房供應與需求之間有距離,普通剛需數量太多,房價上漲速度較快,相當一部分人買不起正規商品房,只好退而求其次去購買小產權房。”

                李宇嘉認為,深圳這一輪整治小產權房的重心,更多在於對市場秩序的專項治理和巡查,很難從源頭上完全控制小產權房熱度。

                “當前期商品房價格上∏漲明顯,且小產權房與商品房在價格上存在巨大差異,政府又明確規劃好了舊改拆除的片區,很難完全阻擋投資資金的介入。要想控制小產權房投資行為和價格暴漲,首先要從源頭上控制商品房的價格漲幅,其次要明確補償標準,這個標準不能隨意變動。如果村民要價高,就應該停止拆遷,減少小產權房拆除的規模。”

                對於深圳坊間一度出現的“小產權房即將轉正”的傳言,李宇嘉指出,“轉正”是不太可能的。

                “一方面這些小產權房本身就屬於違法建築。原來是宅基地,在城市化過◣程中,沒有辦理合法的進入市場的手續,比如補交土地出讓金等等;另一方面,這些小產權房之所以租金低,就是因為是違法建築,居住體驗感和配套設施不如商品房,而一旦‘轉正’,租金和售價都會上漲。”李宇嘉說。

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